Uchwały kojarzyć się mogą z Sądem Najwyższym lub aktami prawa miejscowego, ale zapadają one również w jednostkach niższego szczebla, w tym we wspólnotach mieszkaniowych. Z technicznego punktu widzenia uchwałą można nazwać akt woli danego organu, organizacji lub spółki w określonych kwestiach, na przykład na potrzeby zarządzania nieruchomościami. Czym jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej wyjaśnimy w dzisiejszym wpisie.
Najważniejsze zasady dotyczące głosowania wspólnot mieszkaniowych
Aby poznać kluczowe kwestie dotyczące uchwał wspólnoty mieszkaniowej warto wiedzieć, w jaki sposób podejmowane są takie uchwały.
Można wyodrębnić cztery funkcjonujące obecnie rozwiązania:
- głosowanie na zebraniu wspólnoty – jest to metoda najpewniejsza, najszybsza i łatwa do zweryfikowania, ponieważ podczas głosowania obecni są wszyscy zebrani, a głosy można niezwłocznie policzyć; wadą tej metody jest jednak fakt, że o zebraniach członkowie wspólnoty muszą być poinformowani z minimum tygodniowym wyprzedzeniem, zatem wyklucza to podejmowanie decyzji w sprawach pilnych;
- tryb indywidualnego zbierania głosów – zbieranie podpisów właścicieli poszczególnych lokali i mieszkań odbywa się bezpośrednio; członek zarządu lub osoba upoważniona przez zarząd odwiedza mieszkania i lokale, zbierając podpisy właścicieli; złożony podpis oznacza oddany głos, a metoda sprawdza się w sytuacjach, gdy czas odgrywa istotne znaczenie i niemożliwe jest czekanie do momentu najbliższego zebrania;
- metoda mieszana – przy niskiej frekwencji na zebraniach lub braku zainteresowania właścicieli istotnymi nawet kwestiami, część głosów można uzyskać podczas zebrania, a nieobecnych na zebraniu właścicieli odwiedzić w ich mieszkaniach/lokalach; takie działania są nieraz konieczne do zebrania większości głosów, są całkowicie zgodnie z prawem, często też uwzględnione w regulaminie i statucie wspólnoty;
- głosowanie online – w tym przypadku bezpieczną i pewną metodą jest głosowanie poprzez przesłanie wiadomości mailowej do zarządu/do obsługi wspólnot mieszkaniowych; taką formę głosowania należy jednak odpowiednio przygotować, upewniając się, czy wszyscy członkowie wspólnoty mają dostęp do Internetu, czy wyrażają chęć takiego oddawania głosów oraz czy głosy faktycznie będą oddawane przez osoby upoważnione.
Gdy wspólnota mieszkaniowa albo w jej imieniu na przykład licencjonowany zarządca nieruchomości (powołany przez wspólnotę) zdecyduje o formie głosowania, jedną z powyższych dróg mogą zostać podjęte odpowiednie uchwały.
Uchwały a zarządzanie wspólnotą mieszkaniową
W drodze uchwał wspólnoty podejmowane są decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej. Bieżąca piecza nad nieruchomością oraz zarządzanie nieruchomością w różnych aspektach nie wymaga zebrań, głosowań i uchwał. Jeżeli jednak podjęcie określonych czynności przekracza zakres działania zwykłego zarządu, czynności takie mogą być rozpoczęte po podjęciu odpowiedniej uchwały.
Podejmowanie uchwał jest konieczne i ma miejsce między innymi na potrzeby:
- przyjęcia rocznego planu finansowego – określa on osiągnięcie założonych celów w danym czasie przy określonych, zoptymalizowanych nakładach finansowych; uwzględnia on przede wszystkim:
- koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości oraz opłaty na fundusz remontowy;
- wysokość opłat na pokrycie kosztów działania zarządu lub zarządcy nieruchomości;
- zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej – przykładem może być sprzedaż pomieszczeń niezamieszkałych na rzecz osób trzecich, na przykład suszarni, która docelowo stanie się mieszkaniem lub lokalem użytkowym;
- przebudowy lub nadbudowy nieruchomości – zwłaszcza w przypadku nadbudowy ma to znaczenie większe niż prace remontowe, ponieważ zwiększa się powierzchnia całkowita nieruchomości, a tym samym zmienia się wielkość udziałów w nieruchomości każdego członka wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnota nie może jednak podjąć uchwały, która ingerowałaby w odrębną własność lokalu danego członka, za wyjątkiem określonych sytuacji, na przykład gdy właściciel chce zabudować taras w sposób, którego stylistyka wpłynie niekorzystnie na wygląd obiektu.
Czym jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej wiemy jako zarządcy?
Na przykładzie zarządzania nieruchomościami, prowadzonego przez nasze oddziały Red-Bud w Białymstoku i w Ełku, przedstawiamy potencjalnym Klientom nowy model obsługi wspólnot mieszkaniowych.
Jest to jednocześnie całe spektrum działań opartych na dobrych tradycjach zarządczych, jak też dodatek innowacji, na przykład w postaci administrowania online.
Chociaż wspólnoty mieszkaniowe tworzą się niejako automatycznie, ważna jest świadomość realnego wpływu na ich działanie, w tym również poprzez uchwały kluczowe dla prawidłowego zarządzania daną nieruchomością.