Istota uchwał wspólnoty mieszkaniowej dotyczy realnych spraw wszystkich właścicieli poszczególnych lokali, dlatego ważna jest zgodność tych uchwał z obowiązującym prawem. Zdarzyć się może jednak, że mimo działania w myśl Ustawy o własności lokali, dana uchwała zostanie zaskarżona, a w efekcie uchylona.
Może się na to złożyć wiele czynników, w tym dotyczących zarządzania nieruchomościami oraz obsługi wspólnot mieszkaniowych.
Rozwiązania polubowne i droga sądowa
Wyróżnić można kilka sytuacji, w których zachodzi prawdopodobieństwo, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej będą chcieli uchylenia danej uchwały.
Są to:
- niezgodność uchwały z przepisami prawa, w tym z obowiązującą Ustawą o własności lokali,
- niezgodności z umową właścicieli poszczególnych lokali odnośnie praw do lokalu,
- ryzyko naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
- inne uchybienia mogące mieć wpływ na treść uchwały, ujęte (celowo lub nie) w uchwale.
Do najbardziej oczywistych przyczyn zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej należą w związku z powyższym:
- brak formy notarialnej dla zmian w umowach z właścicielami lokali,
- wyznaczenie na zarządcę podmiotu bez odpowiednich uprawnień, czyli osoby prawnej inna niż licencjonowany zarządca nieruchomości,
- zaciąganie kredytów hipotecznych na niekorzystnych warunkach i inne nierozsądne z punktu widzenia właściciela inwestycje finansowe,
- nieuzasadnione zwiększenie obciążenia finansowego danego lokalu względem całej wspólnoty, co naruszałoby dobro właściciela lokalu.
Biorąc pod uwagę, że treści wszystkich uchwał dostarczane są do członków wspólnoty przed zebraniem rocznym z przynajmniej tygodniowym wyprzedzeniem, możliwe jest zawsze rozwiązanie sprawy polubownie.
Istota mediacji
Na drodze mediacji należy przedstawić własne argumenty, zwłaszcza gdy występujecie Państwo jako jeden właściciel lokalu lub jako część danej grupy mniejszościowej (na przykład gdy wysokość udziałów spółdzielni w danej nieruchomości przekracza 50%).
Można w ten sposób, bez naruszania reguł prawa, dążyć do sytuacji, w której podczas zebrania właściwego uchwała nie wejdzie w życie przy odpowiedniej liczbie głosów za jej odrzuceniem.
Jak wygląda uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w sądzie
Ustawodawca przewiduje 6 tygodni na złożenie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej od dnia:
- podjęcia uchwały na danym zebraniu,
- powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
W tym czasie należy sporządzić pozew i złożyć go do właściwego sądu rejonowego, gdy wartość praw majątkowych nie przekracza 75 000 zł lub do sądu okręgowego, gdy wartość praw majątkowych jest wyższa niż 75.000 zł.
Kluczowe informacje
W treści pisma trzeba zawrzeć:
- informację, uchylenia której wspólnoty mieszkaniowej i której uchwały dotyczy złożony pozew,
- nazwę ustawy, w oparciu o którą zaskarżana jest dana uchwała (będzie to Ustawa o własności lokali),
- wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały, jeżeli wiąże się to z ryzykiem określonych strat dla powoda,
- uzasadnienie pozwu oraz przedstawienie świadków, wyliczeń, zestawień, co stanowi główną część dokumentu,
- wykaz załączników, które również są niezbędne do rzetelnej oceny sytuacji przez sąd na posiedzeniu.
Jako załączniki należy dodać treść zaskarżanej uchwały, odpis księgi wieczystej lokali oraz umowę właściciela podpisaną z zarządem lub zarządcą. Bez względu na to, jakiego dokładnie aspektu zarządzania nieruchomościami dotyczy pozew, nie mają tutaj zastosowania zapisy statutów spółdzielni mieszkaniowych i ich regulaminów.
Kiedy uchwała nie jest ważna z zasady?
Uchwałę sąd może uznać za nieobowiązującą, gdy jeszcze przed głosowaniem tej uchwały naruszone zostały przepisy i zasady proceduralne odnośnie trybu podjęcia danej uchwały. W takim przypadku nawet uchwała zgodna z prawem i nienaruszająca dóbr wspólnoty mieszkaniowej może zostać przedstawiona sądowi z wnioskiem o uchylenie.
Mowa tutaj głównie o trzech sytuacjach.
- O zebraniu nie zostali powiadomieni wszyscy właściciele lokali
Dotyczy to zarówno lokali mieszkalnych, jak i handlowych lub usługowych. Za skuteczne dostarczenie powiadomień o zebraniu odpowiada zarząd lub zarządca (na przykład licencjonowany zarządca nieruchomości), dlatego tak ważna jest weryfikacja adresów poszczególnych mieszkańców lub ich pełnomocników, aby każdy otrzymał stosowne zawiadomienie.
- Uznano odmienne głosy współwłaścicieli jednego lokalu
Gdy podczas głosowania głosy oddają współwłaściciele jednego lokalu, ich stanowisko musi być wspólne i zgodne. Nie ma tutaj możliwości podziału głosów na głosowanie osobno za i przeciw uchwale, zatem jeżeli do takiej sytuacji doszło i komisja skrutacyjna policzyła te głosy jako prawidłowe, jest to również podstawa do wnioskowania o uchylenie ustawy.
- Informacja o zebraniu trafiła do osób niebędących członkami wspólnoty
Nie należy umieszczać zawiadomienia o zebraniu na tablicy ogłoszeniowej, ponieważ ta forma sprawia, że informację mogą odczytać osoby niepowołane, niebędące członkami wspólnoty, a z założenia informacja taka nie powinna trafiać do osób postronnych. Jest to niedopatrzenie na równi z nieskutecznym przekazaniem informacji o zebraniu.
Zarządzanie nieruchomościami i inne zagadnienia z uchwał wspólnoty
Red-Bud prowadząc profesjonalne zarządzanie nieruchomościami w Białymstoku i Ełku zapewniamy również staranne przygotowywanie uchwał.
Tak w przypadku małych, jak i dużych wspólnot mieszkaniowych jest to ważny element przy podejmowaniu określonych decyzji w drodze głosowania, aby zabezpieczać odpowiednio interesy całej wspólnoty mieszkaniowej, a w efekcie regulować wszelkie kwestie dotyczące obsługi wspólnot mieszkaniowych w danej nieruchomości.