Wspólnota mieszkaniowa – prawa i obowiązki

Wiele kwestii zarządzania nieruchomościami wspólnota mieszkaniowa może obsługiwać samodzielnie, może również powierzyć obsługę danej nieruchomości lub zespołu nieruchomości firmie zewnętrznej. W dzisiejszym wpisie zajmiemy się jednak samą wspólnotą mieszkaniową, czyli okolicznościami, gdy dany podmiot nie korzysta z pomocy licencjonowanego zarządcy nieruchomości lub innego usługodawcy oferującego obsługę wspólnot mieszkaniowych.

Strategiczne kwestie związane z zarządzaniem nieruchomościami

Najprostszą definicją wspólnoty mieszkaniowej jest ogół właścicieli wszystkich lokali wchodzących w skład danej nieruchomości. W przypadku bloku mieszkalnego członkiem wspólnoty jest zatem każdy właściciel mieszkania, nie oznacza to jednak, że ma on z tego tytułu pełnić dodatkowe obowiązki. Interesy wspólnoty reprezentuje zarząd, czyli gremium wybrane spośród wszystkich właścicieli.

Jeżeli weźmiemy pod uwagę wspólnotę mieszkaniową, prawa i obowiązki są określone jasno, a za wykonywanie poszczególnych procedur odpowiedzialne są osoby będące w zarządzie.

1. Członkowie wspólnoty mają pełne prawa własnościowe do swoich lokali. Inaczej niż w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, nie ma tutaj potrzeby posiadania określonych jednostek organizacyjnych, czy zatrudniania prezesów.
2. Niezwłocznie po zakupie danej nieruchomości (nie tylko jednego mieszkania, również kilku mieszkań lub danego obiektu) właściciel staje się częścią wspólnoty mieszkaniowej. Nie są za to pobierane żadne opłaty wpisowe ani okresowe.
3. Członkowie wspólnoty mają realny wpływ na działania dotyczące ich mieszkań w kontekście całego obiektu, na przykład na wybór firmy remontowej, której zlecone zostanie odnowienie klatek schodowych, czy wymiana oświetlenia zewnętrznego.

Inaczej zatem niż w spółdzielniach mieszkaniowych, tutaj częściej brane są pod uwagę kwestie jednostkowe.

Co wolno a czego nie

Prawa oraz obowiązki wspólnoty mieszkaniowej wynikają z:

• Ustawy o własności lokali – stwierdza ona podstawy prawne do tworzenia i utrzymania poszczególnych nieruchomości lokalowych,
• przepisów Kodeksu cywilnego – mają zastosowanie zwłaszcza w przypadku tzw. małych wspólnot, czyli obejmujących nie więcej niż 7 lokali,
• regulaminu danej wspólnoty – regulamin jako jedyny z tego zestawienia nie ma standardowej mocy prawnej w stosunku do podmiotów trzecich.

Zarządzanie nieruchomościami nie wymaga dodatkowo tworzenia i uchwalania statutu wspólnoty.

Jakie prawa ma wspólnota mieszkaniowa?

W Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jasno wytyczono omawiane przez nas kwestie. Tytuł rozdziału 3. tej ustawy brzmi właśnie (co również dotyczy wspólnoty mieszkaniowej): „Prawa i obowiązki właścicieli lokali”. To jednak zaledwie część regulacji, ponieważ pozostałe ustalane są już przez samą wspólnotę podczas zebrań, w tym w drodze głosowania.

Na początek powiedzmy o prawach.

Wspólnota mieszkaniowa, czyli właściciele, których lokale stanowią część danej nieruchomości, mogą:

1. korzystać ze wszystkich przestrzeni wspólnych; do najbardziej oczywistych należą klatki schodowe, parking oraz teren wokół obiektu, ale to również pralnia, suszarnia, czy pomieszczenie gospodarcze, jeżeli takie są w obiekcie;
2. współuczestniczyć w zebraniach oraz w czynnościach zarządczych, mając stały wgląd w dokumentację, czyli również w sprawy związane z własnym mieszkaniem; ważne jest aktywizowanie – każdy właściciel otrzymuje informację o zebraniu;
3. brać udział w głosowaniach, które prowadzą do podjęcia decyzji ważnych dla mieszkańców, chociażby tego, czy i jakie remonty zostaną przeprowadzone w danym roku ze środków wspólnoty, czy można zmienić przeznaczenie nieruchomości wspólnej i inne;
4. decydować o innych kwestiach dotyczących nieruchomości, na przykład o jej przebudowie, podziale, zbyciu, podziale nieruchomości gruntowej; w związku z powyższym tym bardziej warto brać udział we wszystkich zebraniach i w głosowaniach.

Co równie ważne, wspólnota ocenia też pracę zarządu i w przypadku uwag może wnioskować o przejście pod opiekę licencjonowanego zarządcy nieruchomości.

Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa to prawa i obowiązki, a do najważniejszych obowiązków należy powołanie zarządu lub zarządcy. Gdy do wspólnoty należy ponad 7 lokali, obowiązek powołania zarządu regulowany jest przepisami prawa – wspomnianej wyżej Ustawy o własności lokali.

Inne obowiązki to:

• ponoszenie kosztów dotyczących nieruchomości wspólnej,
• regulowanie opłat związanych z użytkowaniem mieszkania,
• utrzymywanie własnego lokalu w należytym porządku,
• udostępnianie lokalu na potrzeby odgórnie ustalonych prac, jak:
  • wymiana węzłów sanitarnych, wodomierzy, mierników ogrzewania,
  • wymiana stolarki okiennej w całym obiekcie,
  • remonty związane na przykład z zalaniem mieszkań,
• wybór zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub decyzja o tym, że zarządzanie nieruchomościami zostanie powierzone firmie zewnętrznej.

Zakres obowiązków nie może jednak naruszać swobody osobistej ani ograniczać swobodnego użytkowania poszczególnych części danej nieruchomości.

Alternatywa – profesjonalne zarządzanie nieruchomościami

Do dbania o to, aby we wspólnocie mieszkaniowej prawa i obowiązki ustalane były przez właściwe procedury, członkowie oraz zarząd takiej wspólnoty mają odpowiednie regulacje prawne, regulamin, opcjonalnie również statut.

Każdy właściciel mieszkania może zatem realnie wpływać na wygląd i funkcjonowanie bloku mieszkalnego, czy innego budynku, w którym ma swój lokal.

Jeżeli jednak z określonych przyczyn zarząd mają tworzyć osoby spoza wspólnoty, w tym również w ramach tzw. zarządu powierzonego, zarządzaniem nieruchomości zajmują się profesjonalni usługodawcy.

W Białymstoku, Ełku i innych miastach można więc skorzystać z obsługi licencjonowanego zarządcy nieruchomości jakim jest Red-Bud Białystok.