To, czym jest wspólnota ukazuje sama jej nazwa – składa się ona z właścicieli nieruchomości lub lokali, które wchodzą w skład jednego budynku lub ich kompleksu, na przykład osiedla mieszkalnego. Wspólnota nie posiada osobowości prawnej, lecz może reprezentować interesy przed sądem podobnie, jak czyni to osoba fizyczna lub prawna – może zaciągać zobowiązania, nabywać prawa, stanowić stronę pozwaną i występować z powództwem.
Jakie istnieją rodzaje wspólnot mieszkaniowych?
Wyróżnia się wspólnoty duże i małe. Te pierwsze powstają, gdy wspólnota składa się co najmniej z 7 lokali. Małe, gdy jest ich mniej. W obu wypadkach funkcjonowanie wspólnot nieco się różni. Duże wspólnoty działają podobnie do spółek czy stowarzyszeń.
Małe podejmują większość decyzji na drodze porozumienia członków. To w największym stopniu różni je od siebie – małe wspólnoty nie muszą wyłaniać zarządu wspólnoty mieszkaniowej, podczas gdy duże są do tego zobligowane.
Jakie przepisy prawa regulują istnienie wspólnot
Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych regulują trzy główne ustawy:
- o własności lokali z dnia 24.06.1994 roku,
- o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.06.1997 roku,
- oraz kodeks cywilny z dnia 23.04.1964 roku.
Pierwsza z wymienionych ustaw rozdziela wspólnoty na małe i duże. Do powyższego dodać należy, iż małe wspólnoty kierują się kodeksem cywilnym. Wynika to ze specyfiki ich funkcjonowania.
W przypadku gdy decyzje powinny być podejmowane jednomyślnie, a jednomyślności brakuje, członkowie mogą występować do sądu, licząc na rozstrzygnięcie sporu.
W dużych wspólnotach decyzje wykraczające poza kompetencje zwykłego zarządu przyjmują formę ustaw, które zazwyczaj uchwala się większością głosów. Pojawia się tu jednak pewien problem. Otóż ustawa nie precyzuje, jakie kompetencje ma zwykły zarząd.
Jaki zakres czynności regulowany jest przez uchwały?
Innymi słowy, czynności wykraczające poza kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej muszą być uregulowane uchwałami. W tym wypadku ustawodawca precyzuje ich zakres. Należy do nich m.in.:
- przyjmowanie planu rocznego gospodarczego,
- ustalanie, jakie wynagrodzenie powinien pobierać zarząd wspólnoty, w tym wysokości wpłat uiszczanych na ten cel przez członków,
- konieczność zmian przeznaczenia części wspólnej nieruchomości,
- zgoda na zmiany w zakresie przebudowy nieruchomości,
- decyzje związane ze zmianą udziałów,
- podział, a także nabycie nieruchomości,
- wnioski do sądu w zakresie art. 16.,
- ustalenia związane z kosztami eksploatacji urządzeń w nieruchomości,
- decyzje związane z podziałem gruntów i nieruchomości,
- ustalenie sposobów finansowania decyzji zarządu.
Uchwały są więc zgodą na działania zarządu w określonym, wymienionym zakresie.
Kiedy zarząd wspólnoty zwołuje zebrania członków
Ustawa obliguje zarząd do zwoływania zebrania podsumowującego dany rok – czyli zebrania absolutoryjnego. Dotyczy ono w głównej mierze sprawozdania finansowego z minionego roku. Pozostałe zebrania członków wspólnoty wynikają wyłącznie z konieczności doraźnej i mają charakter nadzwyczajny.
Zwoływać je może zarząd lub właściciel mający udziały w nieruchomościach wynoszące co najmniej 1/10.