Jak założyć wspólnotę mieszkaniową?

Każda wspólnota mieszkaniowa tworzy się w zasadzie samoczynnie z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu danej nieruchomości. W momencie zakupu mieszkania lub lokalu użytkowego, jego właściciel staje się członkiem wspólnoty, tak samo jest z kolejnymi właścicielami.

Zanim jednak przyjdzie czas na rozwiązane kwestii związanych z zarządzaniem nieruchomościami należy zwołać zebranie, podjąć kilka istotnych decyzji, w tym również dotyczących zarządzania wspólnotą mieszkaniową. Jak to wygląda w praktyce? Poniżej krótki przewodnik.

Zanim rozpocznie się zarządzanie nieruchomościami

Rozpatrując temat tego, jak krok po kroku założyć wspólnotę mieszkaniową, należy zacząć od uwzględnienia, kto jest głównym inwestorem danej nieruchomości. Biorąc bowiem pod uwagę kwestię ze wstępu, czyli niejako automatyczne członkostwo właścicieli mieszkań we wspólnocie mieszkaniowej, fakt jej założenia ustanawia inwestor/developer.

Ważne! Wyodrębniony i wykupiony lokal nie musi być mieszkalny, a jego właścicielem nie zawsze jest osoba fizyczna. Nieraz właścicielem zostaje gmina, spółdzielnia mieszkaniowa, przedsiębiorstwo państwowe, skarb państwa.

1. Z punktu widzenia developera/inwestora

Wspólnota tworzona jest bez wyrażania woli właścicieli po kupnie danego mieszkania. Nabywając dany lokal, nowy właściciel staje się automatycznie członkiem wspólnoty mieszkaniowej, a prawo to jest niezbywalne.

• Do czasu sprzedaży wszystkich mieszkań developer lub inny inwestor jest również członkiem wspólnoty.
• W związku z powyższym nie można w zasadzie mówić o procesie zakładania wspólnoty, ponieważ nie wymaga ona rejestracji ani zgłaszania na przykład do KRS.

Wystarczy jedna odrębna własność lokalu, czyli właściciel pierwszego sprzedanego mieszkania.

2. Z punktu widzenia spółdzielni mieszkaniowej

Nieruchomości buduje się również z inicjatywy spółdzielni mieszkaniowych i tutaj zakup ostatniego lokalu oznacza automatycznie utworzenie wspólnoty mieszkaniowej. Niepotrzebne są żadne dodatkowe działania.

• Jeżeli wspólnota mieszkaniowa miałaby powstać wcześniej, konieczne jest, aby większość właścicieli lokali w danej nieruchomości podjęła odpowiednią decyzję.
• Członkostwo we wspólnocie nie niesie ze sobą konieczności przynależenia do spółdzielni mieszkaniowej, ponieważ spółdzielnia to zrzeszenie dobrowolne.

Spółdzielnia mieszkaniowa zarządza pierwotnie nieruchomością wspólną, jeżeli natomiast większość właścicieli lokali zdecyduje, że chcą przejąć te obowiązki jako wspólnota, mogą to uczynić na mocy obowiązującego prawa.

3. Z punktu widzenia właścicieli mieszkań i lokali

Perspektywa osób kupujących dany lokal jako część nieruchomości, oznacza wejście do wspólnoty mieszkaniowej bez deklaracji czy oświadczeń. Automatyczne członkostwo oszczędza czas i usprawnia wiele procedur.

• Gdy istnieje już wspólnota mieszkaniowa, może nią zarządzać właściwa spółdzielnia mieszkaniowa, kiedy jest inwestorem danej nieruchomości.
• Jeżeli wspólnota uniezależnia się od spółdzielni mieszkaniowej, może wybrać spośród siebie zarząd lub skorzystać z opcji obsługi wspólnot mieszkaniowych.

Na przykładzie spółdzielni oraz wspólnot z Białegostoku i Ełku możemy przedstawić Państwu najważniejsze korzyści i wymogi dotyczące każdego z tych rozwiązań.

Jak założyć wspólnotę mieszkaniową wyodrębnioną ze spółdzielni?

Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe kwestie związane z zakładaniem wspólnoty, a następnie z zarządzaniem nieruchomościami (również we współpracy z licencjonowanym zarządcą nieruchomości), warto powiedzieć o decyzyjności wspólnoty.

Nową wspólnotę mogą założyć właściciele mieszkań w budynku należącym do spółdzielni, lecz konieczne jest przejście odpowiedniej drogi formalnej.

Należy:

• udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego – trzeba pobrać odpis księgi wieczystej nieruchomości, w której to nieruchomości znajduje się dany lokal,
• ustalić, czy istnieje większość niezbędna do utworzenia wspólnoty mieszkaniowej – przynajmniej połowa lokali powinna być wykupiona na własność,
• zwołać właścicieli poszczególnych lokali – w tzw. małych wspólnotach potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli, w dużych wystarczy więcej niż połowa głosów,
• przekazać spółdzielni wniosek o zebranie wspólnoty – należy dołączyć uchwałę:
  • o powołaniu wspólnoty,
  • dotyczącą wyboru zarządu nowej wspólnoty,
  • dotyczącą zarządzania nieruchomością w okresie przejściowym (zwykle 2-3 miesiące),
  • oraz listę właścicieli popierających utworzenie wspólnoty mieszkaniowej.

Co robi spółdzielnia?

Spółdzielnia ustala termin zebrania, porządek obrad. Po przyjęciu uchwał można rozpocząć działania w celu uzyskania numerów NIP oraz REGON, a także utworzenia odrębnego konta bankowego. Należy również podpisać osobne umowy z dostawcami usług – często wybierane są te same firmy, z którymi współpracowała spółdzielnia mieszkaniowa.

Gdy powstanie już wspólnota mieszkaniowa:

• zarząd wspólnoty zwołuje zebranie wszystkich członków wspólnoty, czyli właścicieli lokali,
• przyjmowane są regulaminy, ustala się również wysokość składek na utrzymanie części wspólnych nieruchomości,
• przyjmowany jest plan gospodarczy, a po upływie okresu przejściowego przejmuje się odpowiednią dokumentację od spółdzielni.

Może wtedy nastąpić pełne zarządzanie wszelkimi sprawami wspólnoty lub podjęcie decyzji o skorzystaniu z usług obsługi wspólnot mieszkaniowych.

Red-Bud jako specjalista od zarządzania nieruchomościami

Bazując na naszych doświadczeniach wiemy, jak wiele wspólnot mieszkaniowych niezwłocznie po utworzeniu lub z upływem czasu powierzało firmom zewnętrznym kwestie zarządzania. Nieruchomościami mniejszymi i większymi zajmują się wtedy w Państwa imieniu doświadczeni zarządcy, przejmując na siebie wszystkie działania.

To znaczne udogodnienie i prawdziwy komfort.