O funduszu remontowych we wspólnotach mieszkaniowych mowa nawet wtedy, gdy nieruchomość jest zupełnie nowa i teoretycznie w najbliższym czasie nie będą potrzebne żadne remonty.
Utworzenie takiego funduszu, niezależnego do innych opłat z tytułu własności i użytkowania poszczególnych lokali, pozwala zabezpieczyć środki na poczet wszelkich remontów oraz modernizacji części wspólnych.
Wystarczą odpowiednie zapisy w regulaminie wspólnoty, aby obowiązek uiszczania tej opłaty stał się faktem dla właściciela każdego lokalu. Ma to znaczenie z perspektywy zarządzania nieruchomościami.
Zasady ustalania funduszu remontowego we wspólnotach mieszkaniowych
Podstawą wszelkich działań w tej kwestii jest podjęcie odpowiedniej uchwały, która będzie obowiązywać we wspólnocie mieszkaniowej. Prawidłowo przygotowana uchwała sprawia, że powołanie funduszu remontowego jest korzystne tak dla małych, jak i dla dużych wspólnot (odpowiednio do 7 i powyżej 7 lokali).
Podstawami funkcjonowania są zatem:
- fizyczna obecność wspólnoty mieszkaniowej w danej nieruchomości,
- powołanie zarządu lub przekazanie zarządzania podmiotowi zewnętrznemu,
- stworzenie wyodrębnionego funduszu remontowego wraz z ustaleniem wysokości opłat,
- przygotowanie i przegłosowanie odpowiedniej uchwały dotyczącej funduszu.
Zapisy uchwały obowiązują wyłącznie w danej wspólnocie, nie mają zastosowania w przypadku sporów sądowych
Zasady wydatkowania środków z funduszu remontowego
To właściciele lokali decydują o wydatkowaniu środków, również gdy wspólnotą opiekuje się firma na zasadach licencjonowanego zarządcy nieruchomości. Ponieważ zarząd lub zarządca nie mają zgody na obrót pieniędzmi z funduszu bez odpowiedniej uchwały, najczęściej poszczególne decyzje podejmowane są na rocznym zebraniu wspólnoty.
Ustala się wtedy tzw. roczny plan gospodarczy, a w nim również kwestie dotyczące funduszu remontowego (we wspólnotach mieszkaniowych jest to standard).
1. Fundusz remontowy dotyczy przede wszystkim części wspólnych nieruchomości
Nie należy mylić funduszu remontowego z finansowaniem remontu własnego mieszkania lub lokalu użytkowego. Wyjątkiem są jedynie sytuacje, gdy remontu wymaga na przykład lokal po zalaniu spowodowanym ogólną usterką instalacji wodociągowej od zaworu głównego i tym podobne.
2. Członkowie wspólnoty decydują o częstotliwości wpłacania zaliczek
Najpopularniejszym modelem są opłaty miesięczne, natomiast decyzją wspólnoty zaliczki takie mogą być pobierane raz na kwartał, czy raz na rok lub w innych odstępach czasu. Z naszej praktyki profesjonalnego zarządzania nieruchomościami wynika, że każde rozwiązanie można dostosować do potrzeb danej wspólnoty.
3. O zasadności remontów decydują specjaliści
Osobę z odpowiednią wiedzą i doświadczeniem można powołać we współpracy ze spółdzielnią mieszkaniową, może to być również niezależny usługodawca. Ważna jest rzetelna ocena, czy i w jakim zakresie należy przeprowadzić dany remont, modernizację lub inne prace, które co do zasady spełniają wymogi funduszu remontowego.
Środki z funduszu remontowego we wspólnotach mieszkaniowych
W ramach obsługi wspólnot mieszkaniowych informujemy właścicieli lokali z Białegostoku i Ełku oraz innych miast o tym, czego mogą dotyczyć prace zlecone ze środków funduszu remontowego.
Główne prace remontowe i pokrewne to na przykład:
- renowacje i wymiany na zewnątrz budynku:
- remont dachu, w tym wymiana pokrycia dachowego,
- naprawa komina lub jego elementów, opcjonalnie również wymiana,
- docieplenie nieruchomości połączone z odnowieniem elewacji,
- odnowa terenów zielonych, parkingów i innych części wspólnych,
- prace dotyczące jednocześnie wnętrza i zewnętrznej części nieruchomości:
- osuszanie fundamentów, w tym również zalanych piwnic i garaży,
- wymiana okien i drzwi na klatce schodowej, w suszarni, na strychu,
- wymiana instalacji sanitarnych wraz z elementami znajdującymi się na zewnątrz,
- remonty wewnątrz budynku, lecz niezależnie od poszczególnych lokali:
- malowanie klatek schodowych, wymiana opraw oświetleniowych na klatkach,
- remonty piwnic, pralni, suszarni, czy wózkowni w zakresie jak powyżej.
Finansując fundusz remontowy można mieć pewność, że przy profesjonalnie prowadzonym zarządzaniu nieruchomościami wszystkie środki zostaną odpowiednio zagospodarowane.
Zarządzanie nieruchomościami a fundusz remontowy
Rozliczenie planu gospodarczego może wykazać, że po opłaceniu poszczególnych prac brakuje środków na koncie funduszu remontowego lub że zostały nadwyżki. Deficyt regulowany jest przez członków wspólnoty lub po zaciągnięciu kredytu bankowego, natomiast nadwyżki przechodzą na kolejny okres rozliczeniowy.
Szczegóły warto omówić z firmą, która zajmuje się zarządzaniem Państwa wspólnotą mieszkaniową albo z zarządem wyłonionym spośród właścicieli lokali.